Obsługa notarialna deweloperów
Czynności notarialne związane z przygotowaniem inwestycji
oraz zbywaniem odrębnych lokali na rzecz nabywców.
Możliwe jest sporządzenie m.in. następujących czynności,
których stroną są deweloperzy:
Umowy nabycia przez dewelopera nieruchomości gruntowej
Umów deweloperskich
Oświadczeń o ustanowieniu służebności gruntowej i służebności przesyłu
Umów określających sposób korzystania z części wspólnych oraz sposób zarządu nieruchomością wspólną
Umów sprzedaży lokali w wykonaniu umów deweloperskich
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska jest to umowa, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.
Umowa deweloperska dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego.
Umowa nabycia nieruchomości gruntowej
oraz ustanowienie służebności
Umowa nabycia nieruchomości gruntowej
Podstawową kwestią przedsięwzięcia deweloperskiego jest nabycie przez dewelopera nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego (działki gruntu), na której zamierza zlokalizować inwestycję.
Jeżeli deweloper nieruchomość nabywa za środki pochodzące z kredytu bankowego, zwykle zabezpieczeniem jego spłaty jest hipoteka ustanawiana na tej nieruchomości. Hipoteka może być ustanowiona w formie aktu notarialnego lub w trybie przepisów prawa bankowego w formie pisemnej.
Hipoteka obciąży nieruchomość, z której będą wyodrębniane i sprzedawane lokale, dlatego też konieczne jest uregulowanie kwestii wydawania przez bank zgód na bezobciążeniowe ich wyodrębnienie.
Ustanowienie służebności
Przy zaawansowanej inwestycji, jakim z zasady jest przedsięwzięcie deweloperskie konieczne jest zadbanie zawczasu o ustanowienie odpowiednich służebności.
Powodem ich ustanowienia może być np. bezproblemowe kontynuowanie kolejnej inwestycji na nieruchomości sąsiedniej. Niezbędny będzie wówczas swobodny dojazd do tej budowy, co umożliwi ustanowiona służebność drogowa.
W związku z podłączeniem mediów do nieruchomości konieczne zazwyczaj okazuje się ustanowienie służebności przesyłu na rzecz dostawców tych mediów, np. ciepła, energii elektrycznej, gazu.
Ustanowienie odpowiednich służebności pozwala na kontynuowanie inwestycji oraz ogranicza ewentualne spory w tym zakresie w przyszłości.
Zabudowa nieruchomości
Jeszcze przed nabyciem nieruchomości należy zbadać warunki możliwej zabudowy terenu. Decydujące znaczenie ma tu analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który określa, jakie budynki mogą być wzniesione na danym obszarze.
Jeżeli dla terenu nie ma obowiązującego miejscowego planu, wówczas przeznaczenie nieruchomości jest określane decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawaną przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast.
Niezbędnym dokumentem, który uprawnia do rozpoczęcia budowy jest ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę wydana na podstawie sporządzonego projektu budowlanego. Decyzja ta pozwala na przystąpienie do prac przygotowawczych na terenie budów.
Kolejność czynności inwestycyjnych
Nabycie nieruchomości gruntowej
Sporządzenie projektu budowlanego
Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę
Przystąpienie do robót budowlanych
Zgłoszenie o zakończeniu budowy lub uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie